买房"负首付" 是馅饼还是陷阱？

买房首付为零、还能倒拿数万元的装修款？最近，多地房产中介推出名为“负首付”的购房方案，声称能帮助自有资金不足的购房者实现购房目标。

网传重庆市巴南区某房产中介在朋友圈里发文说，一套83万元的精装房，客户首付4万元，放款后返现5万元，相当于客户买房后倒拿1万。深圳市罗湖区一房产中介则在社交平台上介绍，一套评估价是570万元的房子，业主低价卖520万元。客户可向银行贷570万元全款买这套房子，还剩下50万元装修。

对于这些推介，有网友表示难以理解，认为很可能只是宣传话术，实际并没有操作可能。但似乎也有人跃跃欲试，认为只要有购房和贷款合同作保障，就不怕风险。那么，真相究竟如何？究竟是馅饼还是陷阱？

(资料图片)

记者调查发现，负首付“与此前引发市场关注的“零首付”、“低首付”等操作方法类似，此前一般出现在二手房交易中，最近有一些新房开发商也开始用。主要操作有两种：一是开发商通过首付分期、返首付等形式减轻购房人首付压力，二是开发商通过做高合同价格，帮助购房人获取更高额度的银行贷款。如果开发商返还的资金超过首付款，或银行贷款金额超过房产原价，“负首付”就“实现”了。

举例来说：假设一套100万的房子原先首付为20万、贷款为80万。将购房合同价做高到130万，则首付为26万、贷款为104万。据此购房者“骗取”的贷款额为104万减去80万，即24万。拿这20万去缴纳20万首付，还多出了4万元。

有中介介绍，所谓的“负首付”有时还需要借助经营贷或消费贷的力量。购房者在房产中介或开发商的帮助下，被“包装”成小微企业主、个体经营者，并以此身份向银行申请利率相对房贷较低的经营贷、消费贷，贷出的资金则直接用于购房首付。对于购房者来说，不必动用现有资金。对于开发商来说，可以促进楼盘销售。

不过，与开发商和房产中介的鼓吹形成鲜明对照的，是银行方面的谨慎态度。

工行深圳分行一名房贷经理就直接提醒：如果首付款不是购房者自有资金，银行将不会审批通过贷款合同。如果有工作人员违规发放了贷款，银行将有权收回全部房贷，产生的风险则由购房者承担。

事实上，所谓的“负首付”方案本质上是羊毛出在羊身上，购房者总的支出并没有减少，只不过是将从银行套现的房贷资金挪用成了首付款。这一过程中其实暗藏了诸多风险。

首先，采用这种模式，往往需要签署“阴阳合同”。这一方面违反了商品房销售的相关规定，没有如实备案；另一方面，还涉嫌违法套取和使用银行信贷资金，本身就是明令禁止的，还存在被银行断贷、被监管部门处罚的可能性。

其次，即使购房者成功拿到贷款，也会增加房贷月供。贷款金额越高、期限越长，月供也会越多。这不但会加大购房者长期资金压力，也会增加房贷违约风险。一旦发生断供，购房者和银行都会面临损失。

目前，“负首付”这种暗中有坑的营销行为，已经引起了监管部门的注意。广东省惠州市惠阳区住建局日前印发通知，要求严查首付贷、返首付、零首付，以及发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。深圳房地产中介协会也发布相关提示，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资。

在易居研究院研究总监严跃进看来，层出不穷的“负首付”、“零首付”花式营销，已经涉及了虚假宣传、超贷、骗贷等多种违法违规行为，看起来似乎是帮购房者缓解了压力，但实际上却会给购房者带来不可把控、不可预料的巨大风险。购房者要提高对地产销售话术、银行贷款策略的辨别能力，对仔细研读购房合同，尤其注意确认付款的主体、时间和违约责任等内容。购房者同时要关注政策变动，对于监管部门三令五申的要求，平常就要留心。比如，多地最近就发文，要严防经营贷、消费贷的资金进入楼市，对此，购房者也应据此加强防范。

严跃进同时表示，建议监管部门加大“花式骗贷”的监管力度，发现开发商或中介机构存在类似的营销话术之后，就要及时介入，并向购房者和公众普及宣传其中涉及的法律问题。银行方面也要加强贷款审查，严把资金关口，并防止个别工作人员监守自盗。而不管哪个环节，一旦出现违法违规行为，都要严肃追究其责任。

（看看新闻Knews编辑：金梅 翟静 陈昱卉）

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